賃借人が賃料滞納や転貸借、迷惑行為などを行う場合、賃貸借契約を解除して物件の明け渡し請求を行うべきです。その際、いくつか押さえておきたい注意点があります。
以下では建物明け渡し請求の注意点をご紹介していきます。
1．自力救済をしてはいけない
賃貸借契約を解除して借主に物件の明け渡しを求めたいとき、相手が任意に立ち退かないのであれば「大家が強制的に退去させても良いのでは？」と考える方がおられます。
たとえばカギを変えて借主が室内に入れないようにしたり、中の家財道具を処分したりしようと考えます。
しかしこのようなことをすると、後に賃借人から「損害賠償請求」をされたり「器物損壊罪」で訴えられたりするおそれがあります。また大家が賃借人の荷物を勝手に売却して滞納家賃の支払いに充てたら「窃盗罪」も成立します。法律では、方の手続きに寄らず自力で権利を実現する「自力救済」が禁じられているからです。
明け渡しを求めるときには、訴訟や強制執行などの段階を踏む必要があります。
2．判決の効果が及ぶ範囲について
明け渡し請求訴訟をするときには、「判決が及ぶ人の範囲」に注意が必要です。
判決の効果が及ぶのは基本的に「被告」のみです。つまり訴状に「被告」として記載した借主にしか明け渡し命令の効果が及びません。ただ、借主と同居している家族には判決の効果が及びます。
同居していない第三者には明け渡し命令の効果が及ばないため、裁判の途中で賃借人が親戚や知り合いなどの第三者に建物の占有を移したら、判決を得ても相手を追い出せなくなってしまいます。
こういったトラブルを防ぐためには、明け渡し請求前に「占有移転禁止の仮処分」を行い、賃借人による第三者への転貸や占有移転を禁ずる必要があります。
3．強制執行にかかる費用について
明け渡し請求訴訟で勝訴して、賃借人に対する明け渡し命令の判決が出ても、相手が判決に従うとは限りません。明け渡し命令を無視して居座るケースでは、あらためて「明け渡し断行の強制執行」という手続きが必要となります。
明け渡し断行の強制執行には、多額の費用がかかることに注意が必要です。
高額になりやすいのは執行補助者にかかる費用と倉庫での荷物保管費用です。
特に執行補助者の費用は40～100万円くらいになります。強制執行を行うとき、すべての費用を合計すると100万円程度になるケースはめずらしくありません。
賃貸物件の明け渡し請求をするときには、ある程度の予算を組んでおく必要があります。
できるだけ費用を抑えてスムーズに明け渡しを実現するには、弁護士によるサポートが必要です。悪質な賃借人にお困りの方がおられましたら、お早めにご相談下さい。
