不動産を所有したり売買を行ったりすると、さまざまなトラブルが発生するものです。
以下ではよくある不動産トラブルの事例をご紹介します。
購入した物件で過去に自殺者がいた場合、契約を解除できるか？
Q
不動産投資のためにマンションを購入しましたが、実はそのマンションでは過去に自殺者がいたことを後で知りました。自殺者が出た物件の場合、契約を解除できますか？
A
契約を解除できる可能性があります。物件内で自殺者が出たことは、その物件における「心理的な瑕疵」となります。こういった事情は買主にとって重要な情報ですので、売主には告知義務があります。もしも売主から過去の自殺事件について告げられずに購入したのであれば、契約を解除して代金返還を求めることができます。
物件内で自殺者が発生したとき次の借主に告げる必要があるか？
Q
所有している物件内で、入居者が自殺しました。次の借主に賃貸するとき、その説明をする必要がありますか？
A
説明する必要があります。説明なしに入居させると損害賠償請求や契約解除を主張される可能性があります。ただしいったん別の入居者が入ったら、その次の入居者にまでは説明する必要がないと考えられています。
天変地異が起こって近隣住民に被害を与えたら、所有者に責任が発生するのか？
Q
台風によって建物の瓦が飛び、近隣住民の家を傷つけてしまいました。この場合、建物の所有者である大家に責任が及ぶのでしょうか？実際に住んでいる賃借人に責任が発生することはないのでしょうか？
A
基本的に建物の所有者に責任が発生します。土地上の工作物の所有者には、「所有者責任」が認められるからです。所有者責任は、土地上の建物などの工作物を所有していることによる「無過失責任」ですので、たとえ天変地異が原因であっても近隣住民に迷惑を与えたら責任が発生します。
ただし賃借人による非常識な管理方法によって損害が拡大したケースでは、賃借人に過失が認められるため、責任が及ぶ可能性があります。
物件を売却したら瑕疵担保責任を追及された
Q
物件を売却したら、買主から「瑕疵担保責任」を追及されました。契約解除や損害賠償に応じないといけないのでしょうか？
A
瑕疵担保責任は民法上の規定によって認められるものですが、当事者の契約によって免除や期間制限できます。契約内容を見て、瑕疵担保責任が免除されていたり期間が過ぎていたりしたら、相手の請求に応じる必要はありません。
またそもそも「瑕疵」があると言えるかどうかの問題もあります。こちらについては個別に検討する必要があるので、まずは弁護士までご相談ください。
