賃貸物件を運営していると、賃借人に立ち退きを求めたいケースがあるものです。
以下では具体的な明け渡しや立ち退き請求の流れをご説明します。
1．内容証明郵便で明け渡しを求める
賃貸物件からの明け渡しを求めたい場合、まずは内容証明郵便を使って相手に明け渡し請求をしましょう。
賃貸借契約を解除しないと明け渡しを求められないので、請求書では賃貸借契約の解除とともに明け渡しを求める必要があります。賃料不払いや転貸借、迷惑行為など状況に応じた解除事由を書き入れましょう。
その後、相手と交渉して任意の明け渡しを求めます。この段階で相手が自主的に出ていくなら、手間も費用もかけずに済みます。
2．訴訟を起こす
内容証明郵便を送って交渉をしても相手が退去に応じない場合や、相手が内容証明郵便を無視する場合などには、建物明け渡し訴訟を提起します。
訴訟では、滞納家賃の支払いや解除後の賃料相当損害金も合わせて求めることができます。
賃貸借契約の解除原因が認められたら、賃貸借契約の効力がなくなるので相手が物件を占有する理由がなくなり、裁判所は相手に滞納家賃や契約解除後の賃料相当損害金の支払いと建物の明け渡し命令の判決を下します。
3．強制執行をする
判決が出たら、賃借人と交渉して物件を明け渡すように求めます。相手も判決で明け渡し命令が出ていたら、明け渡しに応じることも多いので、いったんは話をしてみるべきです。
判決が出ても相手が物件内に居座る場合には、最終的に「建物明け渡し断行の強制執行」が必要となります。
明け渡し断行強制執行とは、相手を強制的に建物から立ち退かせるための手続きです。
裁判所に申立をして、執行官の助力を得て明け渡しを実現します。
強制執行の流れ
建物明け渡しの断行の強制執行の流れは、だいたい以下のようなものとなります。
- 明け渡し断行の強制執行を申し立てる
まずは裁判所の執行官宛に明け渡し断行の強制執行を申し立てます。 - 執行官と打ち合わせをする
その後、執行官と具体的な段取りについて打ち合わせをします。 - 現場を見に行く
執行補助者なども一緒に現場を見に行きます。相手に対する明け渡しの催告も行います。 - 明け渡しの断行を行う
断行実施予定日までに相手が自主的に退去しなかった場合には、執行官や執行補助者なども一緒に現場に行き、明け渡しの断行を行います。
以上のようにして、建物明け渡しを実現し、ようやく物件を空にして次の入居者を募集できる状態になります。
不良な賃借人が居座って賃料不払いなどが発生すると賃貸人にとっては大きな損害となります。お困りでしたら、弁護士までご相談下さい。
