「賃貸人が家賃を払わないので、立ち退き請求をしたい」
しかしオーナーが自分で立ち退きを求めても、自主的に立ち退かない賃借人は多数存在します。そのようなときには訴訟による対応が必要です。
以下では家賃滞納や賃料未払いで立ち退き請求する方法と注意点をご紹介していきます。
1．賃料未払いで立ち退き請求を行う要件
賃借人が賃料を払わない場合、「すぐに立ち退いてほしい」と考えるオーナー様がいらっしゃいますが、それは不可能です。
賃貸借契約は売買などとは違って長期間にわたる継続的な契約です。賃貸人と賃借人は強い信頼関係で結ばれているので、その信頼関係を破壊するほどの行為がないと賃貸借契約の解除ができません。
また賃借人にとって住居や営業の本拠は非常に重要なものなので、簡単に明け渡しを求めることもできません。
最低でも3か月分以上の家賃を未払いになっていないと賃貸借契約解除や明け渡し請求できないと考えましょう。
2．基本的な対処方法
賃借人が家賃を払わない場合、まずは滞納した家賃の支払いを求めるべきです。
それでも払われないまま3か月程度が経過したら、内容証明郵便で賃貸借契約の解除通知を送りましょう。
内容証明郵便内では1週間から2週間程度の相当期間内における家賃の全額支払いを求め、支払われない場合には契約を当然解除する（無催告解除）と書いておきます。
実際に相手が期間内に支払わなければ契約が解除されます。
その後は相手と交渉によって明け渡しをしてもらえれば良いのですが、相手が任意に明け渡さない場合に訴訟や強制執行が必要となります。
3．訴訟や強制執行における問題
家賃滞納にもとづく建物明け渡しの訴訟は、すんなり進まないケースも多々あります。賃借人の方から、あれやこれやと難癖をつけられて賃貸人に責任があるかのような反論をされる可能性があるからです。たとえば「修繕対応をしてくれなかったから家賃を払っていない」という抗弁が出されるケースなどがあります。
また訴訟の途中で「引越費用がないから、お金を出してくれたら退去する」などの条件を提示してくる賃借人もいます。このような提案を出されたときには、強制執行との兼ね合いでどちらが得になるのかしっかり検討する必要があります。
家賃滞納者をもっとも効果的な方法で退去させるには、法律の専門家による判断と対応が必要です。
個人オーナー様がお一人で対応したり、管理会社などが社内で対処したりするのは困難なケースも多いので、是非とも一度弁護士までご相談下さい。
