賃貸している物件を自分で使いたい場合には、賃借人に立ち退き請求する必要があります。
ただ、立ち退きは賃貸人の都合で自由に請求できるものではありません。
以下では賃借人に立ち退き請求できるケースとできないケースをご説明します。
1．合意があれば立ち退いてもらえる
賃貸借契約の継続中でも、賃借人が同意すれば問題なく立ち退いてもらうことが可能です。
大家が自分で物件を利用したい事情があるなら賃借人に連絡して事情を伝え、立ち退いてもらえないか相談しましょう。立退料の支払いにより納得してもらえる場合も多いので、一定額を提示するのも良いでしょう。
2．債務不履行がある場合
賃借人に「債務不履行」がある場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求めることができます。
債務不履行とは、賃借人が契約上の義務を果たさないことです。たとえば賃料の長期不払いや無断転貸、極端な迷惑行為を繰り返す場合などには債務不履行となって、大家の方から契約を解除できます。解除通知を送って明け渡しを求めましょう。
3．解約の正当事由がある場合
賃貸借契約に期間が設定されていない場合、賃貸人はいつでも賃借人に契約の解約を申し入れることが可能です。
ただし賃貸人からの解約が認められるには「正当事由」が必要です。
たとえば耐震設計されていない建物が老朽化してきたので建て替えの必要がある場合、賃貸人の方にどうしても物件が必要な事情があって賃借人の方には代替物件がある場合などには、賃貸人が十分な立退料を支払うと正当事由が認められやすいです。
4．更新拒絶できる場合
賃貸借契約に期間が定められている場合、基本的に期間中の解約は不可能です。期間中に立ち退いてもらうには、債務不履行解除をするか合意によって立ち退かせるしかありません。
ただし契約期間が終了すると「更新拒絶」して契約を終了させることも可能です。
更新拒絶するには「正当事由」が必要ですが、これについても上記の期間の定めのない賃貸借契約の解約における正当事由と同じ枠組みで判断されます。
5．立ち退き請求のトラブルを防止するには
賃貸人が賃借人に立ち退きを求めると、大きなトラブルになるケースが多々あります。
そもそも賃借人が退去に合意しないケースも多いですし、反対に法外な立退料を請求されて困るパターンもあります。
そのようなときには、弁護士が対応することによって適正な立ち退き条件を定め、スムーズに相手を立ち退かせられるものです。
当事務所では不動産トラブルの解決に力を入れておりますので、問題が大きくなる前に、お早めにご相談下さい。
